9.銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　(1)轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物的，視同銷售建筑物，營(yíng)業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜�部�(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用;

　　(2)單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)額由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定;

　　(3)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅;

　　(4)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅;以投資入股為名，實(shí)際是以取得固定利潤(rùn)或按銷售額提成方式取得報(bào)酬的，屬于普通的銷售或出租不動(dòng)產(chǎn)的行為，就其取得的銷售收入或租金收入征稅;

　　(5)以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款，應(yīng)根據(jù)不同情況分別核定營(yíng)業(yè)額。

　�、俚盅浩跐M，以不動(dòng)產(chǎn)抵債，對(duì)借款人按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，營(yíng)業(yè)額為其尚未歸還銀行的貸款本息合計(jì)

　�、谝圆粍�(dòng)產(chǎn)租金抵作貸款利息，則對(duì)借款人應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅;到期無(wú)力還款，以不動(dòng)產(chǎn)抵債，對(duì)借款人按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，營(yíng)業(yè)額為所欠銀行的貸款本金

　　(6)差額計(jì)稅：?jiǎn)挝缓蛡�(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)、抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　(7)勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動(dòng)力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力上繳的社會(huì)保險(xiǎn)以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動(dòng)力的工資和為勞動(dòng)力辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　(8)從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按�承租者支付的水、電、燃�(xì)狻⒎课葑饨鸬膬r(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　【例題1·單選題】(2005年)下列關(guān)于營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的表述，正確的是(　)。

　　A.旅游企業(yè)以收取的全部旅游費(fèi)為營(yíng)業(yè)額

　　B.買賣外匯業(yè)務(wù)以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額

　　C.廣告代理業(yè)以向委托方收取的全部?jī)r(jià)款為營(yíng)業(yè)額

　　D.期貨業(yè)務(wù)以賣出價(jià)為營(yíng)業(yè)額

　　【答案】B

　　【解析】對(duì)外匯、有價(jià)證券、期貨等金融商品轉(zhuǎn)讓，以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，選項(xiàng)B說(shuō)法正確。

　　【例題2·案例分析題】(2010年)甲建筑工程公司(具備建筑行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工資質(zhì))下轄3個(gè)施工隊(duì)、1個(gè)金屬結(jié)構(gòu)件工廠、一個(gè)招待所(均為非獨(dú)立核算單位)，2009年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)承包某建筑工程項(xiàng)目，并與建筑方簽訂了建筑工程總承包合同，總承包合同明確工程總造價(jià)3000萬(wàn)元，其中，建筑業(yè)為勞務(wù)價(jià)款1000萬(wàn)元;由甲建筑工程公司提供并按市場(chǎng)價(jià)確定的金屬結(jié)構(gòu)件金額500萬(wàn)元(購(gòu)進(jìn)金屬結(jié)構(gòu)件時(shí)取得相關(guān)的增值稅專用發(fā)票，支付價(jià)款300萬(wàn)元)，建設(shè)方采購(gòu)建筑材料等1500萬(wàn)元。工程當(dāng)年完工并進(jìn)行了價(jià)款結(jié)算。

　　(2)甲建筑工程公司將其中200萬(wàn)元的建筑工程項(xiàng)目分包給B建筑工程公司。(B建筑工程公司為只提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位)。

　　(3)甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉(zhuǎn)讓閑置辦公用房一棟(購(gòu)置原價(jià)700萬(wàn)元)，取得轉(zhuǎn)讓收入1300萬(wàn)元。

　　(4)甲建筑工程公司招待所取得客房收入30萬(wàn)元，餐廳、歌廳、舞廳收入共計(jì)55萬(wàn)元。

　　該地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的娛樂(lè)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為20%。

　　(1)甲建筑工程公司總承包建筑工程應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.60

　　B.84

　　C.90

　　D.149

　　【答案】B

　　【解析】應(yīng)納稅額=(3000-200)×3%=84(萬(wàn)元)。

　　(2)甲建筑工程公司轉(zhuǎn)讓辦公用房應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.65

　　B.35

　　C.30

　　D.0

　　【答案】C

　　【解析】應(yīng)納稅額=(1300-700)×5%=30(萬(wàn)元)。

　　(3)甲建筑工程公司招待所取得的收入總和應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.4.25

　　B.11.9

　　C.12.5

　　D.17

　　【答案】C

　　【解析】招待所收入應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=30×5%+55×20%=12.5(萬(wàn)元)。

　　(4)甲建筑工程公司應(yīng)繳納的增值稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.0

　　B.19.23

　　C.28.3

　　D.34

　　【答案】A

　　【解析】此處建筑工程公司不繳納增值稅，所以為0萬(wàn)元。

　　六、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法(掌握)

　　應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率

　　【例題1·單選題】某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一座庫(kù)房，已知其購(gòu)置原價(jià)100萬(wàn)元，已提折舊80萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格110萬(wàn)元，并取支票一張。下列說(shuō)法中正確的有(　)。

　　A.該筆轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅5000元

　　B.該筆轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅3000元

　　C.該筆轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)算繳納增值稅17000元

　　D.該筆轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)應(yīng)計(jì)算繳納增值稅14529.9元

　　【答案】A

　　【解析】應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(110-100)×5%=0.5萬(wàn)元=5000元

　　【例題2·單選題】某營(yíng)業(yè)性賓館當(dāng)月取得住宿費(fèi)收入60萬(wàn)元，餐廳收入45萬(wàn)元，卡拉OK歌舞廳收入30萬(wàn)元，停車費(fèi)收入5萬(wàn)元，場(chǎng)租收入1萬(wàn)元。均分別核算。(服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，文化體育業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，娛樂(lè)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為20%)該賓館當(dāng)月應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅為(　)。

　　A.11.95萬(wàn)元

　　B.11.85萬(wàn)元

　　C.11.55萬(wàn)元

　　D.11.45萬(wàn)元

　　【答案】C

　　【解析】應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅=(60+45+5+1)×5%+30×20%=11.55(萬(wàn)元)。

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