2010年注會《經(jīng)濟師》預習輔導：物權法(9)

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　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　(一)概念

　　根據(jù)《物權法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權應由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所有產(chǎn)生的成員權三要素所構成。故建筑物區(qū)分所有權為一種特別權利，應將專有部分所有權、共有權及成員權三個構成要素作為一個整體看待，權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權與共有權。

　　建筑物區(qū)分所有權不同于傳統(tǒng)的共有制度，建筑物區(qū)分所有權的根本屬性仍在于單獨所有，共有部分及管理權部分均是為區(qū)分所有服務的。因此建筑物區(qū)分所有權人在轉(zhuǎn)讓時，其他建筑物區(qū)分所有權人不得享有優(yōu)先購買權。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權的客體

　　1、專有部分的所有權

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。如業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

　　2、共有部分的共有權

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。

　　根據(jù)《物權法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權)，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發(fā)商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主需要。

　　根據(jù)《物權法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　3、共有部分的共同管理權

　　根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

　　業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　《物權法》第76條規(guī)定，業(yè)主共同行使權利的事項，其中大部分事項，如制定和修改主業(yè)主會議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會和者更換業(yè)主委員會成員、選聘物業(yè)服務機構或者其他管理人等事項經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)”的業(yè)主同意即可。

　　但是對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經(jīng)“專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上”的業(yè)主同意。