【歷年真題】(多項選擇題)甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A.乙應在出售之前的合理期限內(nèi)通知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購買權

　　B.如果乙對甲隱瞞情況，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無效

　　C.如果甲放棄優(yōu)先購買杈，當丙購得該住房成為新所有人后，即使租期未滿，也有權要求甲立即遷出該住房

　　D.如果乙的哥哥丁想要購買該住房，則甲不得主張優(yōu)先購買權

　　[答案]AD

　　[解析](1)選項B：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任的，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效;(2)選項C：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　【歷年真題】(多項選擇題)甲公司欲購乙公司生產(chǎn)的塔吊，因缺乏資金，遂由丙公司提供融資租賃。由于塔吊存在質(zhì)量問題，吊裝的物品墜落并砸傷行人丁，甲公司被迫停產(chǎn)修理。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列各項中，正確的有( )。

　　A.甲公司無權請求丙公司賠償修理塔吊的費用

　　B.甲公司不得以塔吊存在質(zhì)量問題并發(fā)生事故為由，延付或拒付租金

　　C.丙公司應當對甲公司承擔違約責任

　　D.丁可以請求丙公司賠償損失

　　[答案]AB

　　[解析](1)選項A：融資租賃期間，維修義務由承租人承擔;(2)選項BC：租賃物不符合租賃合同約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外;(2)選項D：承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人不承擔責任。

　　【歷年真題】(案例分析)2010年1月，注冊會計師甲、乙、丙三人在北京成立了一家會計師事務所，性質(zhì)為特殊的普通合伙。甲、乙、丙在合伙協(xié)議中約定：

　　(1)甲、丙分別以現(xiàn)金300萬元和50萬元出資，乙以一套房屋出資，作價200萬元，作為會計師事務所的辦公場所：

　　(2)會計師事務所的盈虧按照各自的出資比例享有和承擔;

　　(3)甲負責執(zhí)行合伙事務。

　　2011年2月，乙擬將其在會計師事務所中的財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給A。丙表示同意，甲則對乙擬轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)份額主張優(yōu)先購買權，乙以合伙協(xié)議中未約定優(yōu)先購買權為由予以拒絕。

　　2011年3月，丙在為B公司提供審計服務時，因重大過失給B公司造成300萬元損失。該會計師事務所現(xiàn)有全部財產(chǎn)價值250萬元，其中，乙用于出資的房屋變現(xiàn)價值為230萬元。該會計師事務所在將全部財產(chǎn)用于賠償8公司后，要求丙向B公司支付剩余的50萬元賠償金。丙則認為，合伙協(xié)議約定合伙人對于會計師事務所的虧損按照各自出資比例承擔，自己不應對合伙企業(yè)財產(chǎn)不足清償?shù)膫鶆粘袚�全部責任。乙認為其對此債務只應以出資額為限承擔責任，而其出資的房屋已經(jīng)升值，目前變現(xiàn)價值為230萬元，故丙應退還其30萬元。

　　2011年5月，因會計師事務所在北京的業(yè)務量下降，甲提出將會計師事務所的主要經(jīng)營地點遷至上海。在合伙人會議上，乙對此表示贊同，丙則反對。甲、乙認為，其二人人數(shù)及所持出資額均超過半數(shù)，且合伙協(xié)議對此無特別約定，于是作出遷址決議。

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)甲對乙擬轉(zhuǎn)讓給A的合伙企業(yè)財產(chǎn)份額是否享有優(yōu)先購買權?并說明理由。

　　(2)乙是否有權要求丙退還30萬元?并說明理由。

　　(3)丙是否應當單獨承擔對8公司剩余50萬元的賠償責任?并說明理由。

　　(4)將會計師事務所遷至上海的決議是否有效?并說明理由。

　　[答案]

　　(1)甲享有優(yōu)先權。根據(jù)規(guī)定，合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先權;但是，合伙協(xié)議另有約定的除外。

　　(2)乙無權要求。根據(jù)規(guī)定，合伙人出資以后，一般說來，便喪失了對其作為出資部分的財產(chǎn)的所有權，合伙企業(yè)的財產(chǎn)權主體是合伙企業(yè)，而非單獨的每一個合伙人。

　　(3)丙應當承擔。根據(jù)規(guī)定，一個合伙人或者數(shù)個合伙人在執(zhí)業(yè)活動中因故意或者重大過失造成合伙企業(yè)債務的，應當承擔無限責任或者無限連帶責任。

　　(4)決議無效。根據(jù)規(guī)定，改變合伙企業(yè)主要經(jīng)營場所的地點，除合伙協(xié)議另有約定外，應當經(jīng)全體合伙人一致同意。

　　2006年7月10日，甲與乙訂立買賣合同，以500萬元的價格向乙購買一套精裝修住房。當日，甲支付了40萬元定金，乙將房屋交付給甲。雙方約定：甲應于8月1日前付清余款;乙應在收到余款后兩日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。7月15日，當?shù)赝唤堤卮蟊┯�，該房屋被淹沒，損失額達60萬元。甲認為該損失應當由乙承擔。8月1日，甲向乙支付余款時直接扣除60萬元，僅付400萬元，同時要求乙辦理房屋過戶手續(xù)。乙收到上述款項后拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。后經(jīng)協(xié)商，甲于8月20曰再向乙支付30萬元，同日，乙將房屋過戶至甲的名下。

　　【歷年真題】(案例分析)2006年11月1日，甲將房屋出租給丙，約定租期1年，但雙方未依法辦理登記備案手續(xù)。租期屆滿后，丙將房屋交還甲，但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由，拒絕支付所欠剩余租金。

　　2008年4月1日，甲與丁訂立房屋買賣合同，約定價款600萬元。丁依約于4月5日付清了全部價款，甲將房屋鑰匙交給丁。但甲與丁在辦理過戶登記時，登記機構因電腦系統(tǒng)發(fā)生故障停止辦公，申請未被受理。因丁需緊急出差，雙方遂約定待丁回來之后再辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　2008年4月10目，不知甲、丁之間已簽訂房屋買賣合同的戊向甲表示愿以650萬元的價格購買其房屋。甲同意，即刻與戊訂立了房屋買賣合同。戊于次日付清了全部房款。雙方于4月15日辦理完畢過戶登記手續(xù)。

　　4月20目，丁出差歸來，要求甲盡快辦理房屋過戶手續(xù)。甲告知丁已將房屋賣給他人，愿意退還丁600萬元并要求解除合同。丁當即拒絕，堅持要甲辦理過戶手續(xù)。2008年5月10日，丁在確悉房屋已過戶至戊名下時，以自己與甲訂約在先，甲、戊之間的房屋買賣合同無效為由，要求甲、戊退還房屋。戊則認為，由于甲、丁未辦理房屋過戶手續(xù)，所以他們之間的房屋買賣合同尚未發(fā)生效力。

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)甲提出的60萬元房屋損失應由乙承擔的主張是否成立?并說明理由。

　　(2)甲于2006年8月1日向乙支付400萬元房款后，乙是否有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù)?并說明理由。

　　(3)甲與丙之間的房屋租賃合同是否有效?并說明理由。

　　(4)甲與丁之間的房屋買賣合同是否發(fā)生效力?并說明理由。

　　(5)甲與戊之間的房屋買賣合同是否有效?戊是否取得了房屋所有權?并分別說明理由。

　　(6)丁若請求人民法院判決甲返還房屋，能否得到支持?并說明理由。

　　(7)丁對甲的訴訟時效何時屆滿?并說明理由。

　　[答案]

　　(1)甲的主張不成立。根據(jù)規(guī)定，標的物毀損、滅殺的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。(P355)在本題中，風險由甲承擔。

　　(2)乙有權拒絕。在本題中，當事人在買賣合同中事先約定“乙在收到余款后2日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)”，由于甲在支付余款時直接扣除60萬元不合法，應視為甲未按照合同約定付清余款，因此，乙有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　(3)甲與丙之間的租賃合同有效。根據(jù)規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(4)甲與丁之間的買賣合同生效。根據(jù)規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有約定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　(5)①甲與戊之間的房屋買賣合同有效。根據(jù)規(guī)定，甲與戊之間的房屋買賣合同自成立時生效。(P334)②戊取得了房屋所有權。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。

　　(6)不能得到支持。根據(jù)規(guī)定，在出賣人就同意標的物訂立多重買賣合同的情形，如果合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權，可以請求追究出賣人的違約責任。在本題中，由于戊已經(jīng)依法取得該房屋的所有權，丁不能請求甲返還房屋，但有權要求甲承擔違約責任。

　　(7)于2010年5月10日屆滿。根據(jù)規(guī)定，丁對甲的訴訟時效為2年，自丁知道其權利受到侵害之日(2008年4月20日)起計算;但是，2008年5月10日丁要求甲、戊退還房屋，引起訴訟時效中斷。

　　相關推薦：

　　2014注冊會計師考試《經(jīng)濟法》預習講義匯總

　　2014年注冊會計師《經(jīng)濟法》新舊教材變化對比

　　2014年注冊會計師考試《經(jīng)濟法》章節(jié)習題匯總

　　2014注冊會計師《經(jīng)濟法》選擇題及答案解析匯總