二、物權(quán)變動(dòng)

　　(一)物權(quán)的取得

　　物權(quán)的取得分原始取得與繼受取得。

　　原始取得，是指最初取得物權(quán)或者不依賴于原權(quán)利人的意志而取得物權(quán)。比如先占、孳息、勞動(dòng)生產(chǎn)等。

　　繼受取得，又稱傳來取得，是指權(quán)利自前手繼受而來。比如買賣合同、贈(zèng)與、繼承等。

　　(二)物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)行為

　　1.基于法律行為——物權(quán)行為

　　2.非基于法律行為(★★)

　　(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　上述三項(xiàng)中，物權(quán)變動(dòng)不以公示為前提。即如果是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)，則無需登記就發(fā)生物權(quán)效力。

　　3.物權(quán)行為與債權(quán)行為(見表3.3)

　　表3.3物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別

　　【鏈接1】當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

　　【鏈接2】出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

　　(三)動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　1.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓

　　動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。(★★★)

　　【鏈接】船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　2.交付(★★)

　　(1)現(xiàn)實(shí)交付。

　　(2)交付替代。

　　①簡(jiǎn)易交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的.物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

　　【舉例】甲將自己的電腦出租給乙使用。租賃期限未屆滿之時(shí)，甲又將該電腦出售給乙，則甲乙買賣合同生效時(shí)就視為完成了交付。

　　②指示交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

　　【舉例】甲將自己的電腦出租給乙使用，租賃期限未屆滿之時(shí)，甲又將該電腦出售給丙，由于租期未滿，電腦由乙合法使用，此時(shí)為使得丙享有對(duì)該電腦的所有權(quán)，甲應(yīng)當(dāng)將自己享有的針對(duì)乙的返還原物請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙以代替實(shí)際交付。

　　【鏈接】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　�、壅加懈亩ā�(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該“約定生效時(shí)”發(fā)生效力。

　　【例題5·單選題】甲將其所有的一本小說賣給乙，雙方約定，乙先向甲支付購書款，甲在7日內(nèi)將此書閱讀完畢后再交付給乙，這種情況下，乙取得所有權(quán)的時(shí)間是(　　)。

　　A.乙自甲閱讀完成后取得所有權(quán)

　　B.乙自約定生效之日起取得所有權(quán)

　　C.乙自支付購書款時(shí)取得所有權(quán)

　　D.乙自甲實(shí)際交付該書時(shí)取得所有權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】本題考核占有改定。根據(jù)規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。本題中，乙自約定生效時(shí)就取得了該書的所有權(quán)。

　　(四)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　1.一般規(guī)定(★★★)

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【鏈接】前面“非基于法律行為”的物權(quán)變動(dòng)，就屬于該規(guī)定中“法律另有規(guī)定除外”的情形。

　　【例題6·多選題】根據(jù)物權(quán)法，下列物權(quán)中，其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有(　　)。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.機(jī)動(dòng)車所有權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　【答案】BCD

　　【解析】本題考核物權(quán)變動(dòng)。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，自交付時(shí)發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

　　2.登記的類型

　　(1)土地登記與房屋登記。

　　土地登記的登記機(jī)構(gòu)是土地管理部門。房屋登記的登記機(jī)構(gòu)是房屋管理部門。

　　(2)土地總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記。

　　第一，對(duì)土地進(jìn)行總登記后，具體土地權(quán)利的取得、變更或消滅才有可能進(jìn)行登記。

　　第二，房屋并無總登記。

　　第三，土地的“變更登記”包括權(quán)利主體與內(nèi)容的變更;而房屋登記中，變更登記是指權(quán)利內(nèi)容變更，權(quán)利主體變更是轉(zhuǎn)移登記。

　　(3)所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、地役權(quán)登記與抵押權(quán)登記。

　　第一，國有土地使用權(quán)需要登記，國有土地所有權(quán)無需登記。

　　第二，土地與房屋均可辦理地役權(quán)與抵押權(quán)登記。

　　(4)更正登記與異議登記。(★)

　　第一，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。

　　第二，異議登記是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意時(shí)的補(bǔ)救措施，是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。

　　第三，登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

　　(5)預(yù)告登記。(★★★)

　　第一，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　第二，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　第三，具體有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：①預(yù)購商品房;②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;③房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;④法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　【例題7-多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有(　　)。

　　A.乙已取得房屋所有權(quán)

　　B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力

　　D.若甲因?yàn)橐覜]有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效

　　【答案】CD

　　【解析】本題考核預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權(quán)，選項(xiàng)A錯(cuò)誤;預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，選項(xiàng)B錯(cuò)誤，選項(xiàng)C正確;預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，因此選項(xiàng)D正確。

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