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　　【知識點】計稅依據(jù)之從價

　　1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

　　【解析1】房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。

　　【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　【解析3】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　【解析4】房產(chǎn)原值中均應包含地價的規(guī)定：

　　宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

　　(1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅

　　第二、融資租賃房屋

　　以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關(guān)根據(jù)實際情況確定。

　　第三、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)

　　由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中：

　　(1)自營的：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征;

　　(2)出租的：依照租金收入計征。

　　第四、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

　　1.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應當依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　2.對不同用途的獨立地下建筑物房產(chǎn)稅的減征：

　　(1)工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價的50～60%作為應稅房產(chǎn)原值

　　(2)商業(yè)和其他用途房產(chǎn):房屋原價的 70～80%作為應稅房產(chǎn)原值

　　3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　4.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

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