完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障住房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各級(jí)政府要增加財(cái)政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬(wàn)套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地長(zhǎng)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
——2014年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)政策解讀
熱點(diǎn)概述
政府辦公樓模樣的公租房您見(jiàn)過(guò)嗎?反正筆者是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。然而，這樣的奇觀卻真實(shí)地出現(xiàn)在陜西丹鳳縣鐵峪鋪鎮(zhèn)。
2013年，丹鳳縣投資783萬(wàn)元修建了鐵峪鋪鎮(zhèn)人民政府公共租賃房項(xiàng)目，用以解決該鎮(zhèn)基層公益人員(基層公務(wù)員、教師、醫(yī)護(hù)人員等)住房困難問(wèn)題。但該項(xiàng)目建成后，卻變成了鐵峪鋪鎮(zhèn)政府的辦公場(chǎng)所。鐵峪鋪鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)吳喜解釋稱(chēng)，他們是從從房管局臨時(shí)租過(guò)來(lái)的，公租房有120套，很多房子閑置，不用也是浪費(fèi)。根據(jù)媒體報(bào)道，這座五層建筑的一至二層變更為辦公用房， 三、四樓成了鎮(zhèn)政府干部職工宿舍，五樓是文化站、圖書(shū)室等。
事情被媒體披露后，丹鳳縣房產(chǎn)管理局向鐵峪鋪鎮(zhèn)下發(fā)了整改通知，要求立即組織人員落實(shí)整改，恢復(fù)120套公租房使用原狀。為了落實(shí)“八項(xiàng)規(guī)定”，中央三令五申，嚴(yán)禁各級(jí)黨政機(jī)關(guān)新建樓堂館所，但仍有一些地方以各種名義違規(guī)興建。在此背景之下，筆者認(rèn)為對(duì)于此事件仍有以下幾個(gè)問(wèn)題值得探究。
——來(lái)自《新華網(wǎng)》
各方解讀
新華網(wǎng)：既然是公租房，就會(huì)有符合條件的家庭提交申請(qǐng)，而當(dāng)?shù)卣畷?huì)將房源情況、申請(qǐng)家庭、審核結(jié)果等相關(guān)信息在政府網(wǎng)站和媒體上進(jìn)行公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。如今，該項(xiàng)目已被鐵峪鋪鎮(zhèn)政府用作辦公樓，這座五層建筑的一至二層變更為辦公用房， 三、四樓成了鎮(zhèn)政府干部職工宿舍，五樓是文化站、圖書(shū)室等，就算房源有“大量閑置”，鎮(zhèn)政府也不該占得如此徹底吧?那些申請(qǐng)的家庭為何一戶(hù)都不見(jiàn)了?
漲知識(shí)：什么是公租房
公共租賃房簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”，以“中低收入住房困難家庭，具體包括已通過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭”為供應(yīng)對(duì)象。公共租賃房是對(duì)住房困難人群的過(guò)渡性的解決方案。一部分住房困難人員不屬于低收入，但當(dāng)前通過(guò)市場(chǎng)確實(shí)解決不了住房問(wèn)題。因此政府提供給他們一定的幫助，過(guò)一段時(shí)間，當(dāng)這部分群體有支付能力了，就離開(kāi)公共租賃住房，到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或承租住房。這意味著，所有保障性住房的供應(yīng)對(duì)象，都可以在“買(mǎi)”和“租”之間選擇一種方式，解決住房困難。
產(chǎn)生背景
不能租廉租房，卻買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房;不能買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，卻買(mǎi)不起商品房;剛剛畢業(yè)，收入不低但沒(méi)有積蓄，買(mǎi)不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的房——這就是人們常說(shuō)的“夾心層”。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個(gè)體系的“空白區(qū)”。北京、天津、上海、常州、青島、廈門(mén)、廣州、深圳、重慶等城市紛紛開(kāi)工建設(shè)或收購(gòu)了一定規(guī)模的公共租賃房房源。這種由政府建設(shè)、低于市場(chǎng)租金限價(jià)出租、能長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。
2007年，有關(guān)部門(mén)就公共租賃房開(kāi)始調(diào)研時(shí)，一個(gè)重要背景是，希望通過(guò)公共租賃房“探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問(wèn)題”�！靶戮蜆I(yè)人員的住房問(wèn)題是各國(guó)都面臨的一個(gè)難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難。”齊驥表示，政府有責(zé)任支持他們解決住房問(wèn)題，公共租賃房就是很好的方式。
公租房的意義
公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國(guó)家保障體系同時(shí)面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府認(rèn)可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，通過(guò)公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，或許將有更多幫助非低收入群體減負(fù)的政策出臺(tái)，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。
另外，公共租賃房能夠真正完善起來(lái)，它可能在一定程度上抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買(mǎi)房的心理。購(gòu)房的人少了，房?jī)r(jià)也會(huì)有所回落，這樣就又能讓一部分人住進(jìn)自己的房子里。
公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員，未來(lái)還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大。這些群體原不在保障范圍之內(nèi)，只能硬著頭皮到市場(chǎng)上租房、買(mǎi)房。大規(guī)模地增加公共租賃房，可以分流相當(dāng)一部分購(gòu)房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)�，F(xiàn)階段盡管建成規(guī)模還比較小，但可以起到穩(wěn)定預(yù)期的作用，避免大量需求集中入市，為樓市調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。
公租房面臨的問(wèn)題
(1) 戶(hù)籍問(wèn)題
在北京、上海等大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員數(shù)量眾多的城市，多數(shù)新就業(yè)人員并非本地戶(hù)籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶(hù)籍人口�！氨本┰谥贫仍O(shè)計(jì)的時(shí)候還是有戶(hù)籍門(mén)檻的。”程建華說(shuō)，“現(xiàn)在北京有戶(hù)籍人口1300萬(wàn)人，外來(lái)人口居住半年以上的有450萬(wàn)，建設(shè)規(guī)模很難放開(kāi)，資格認(rèn)定也有困難。” 能否突破戶(hù)籍這道“門(mén)檻”，成為公共租賃房實(shí)現(xiàn)“全兼容”的一個(gè)難題。“由于公共租賃房資源不夠，無(wú)論是低收入家庭還是新就業(yè)人員，保障的門(mén)檻還是比較高，房源布局也不夠合理�！敝旖ㄎ恼f(shuō)，“因此，當(dāng)務(wù)之急還是加快建設(shè)，多籌集房源�！�
(2)居住面積
國(guó)務(wù)院總理溫家寶2011年9月19日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作。會(huì)議要求，繼續(xù)大力推進(jìn)保障性安居工程特別是公租房建設(shè)，加快實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員，以小戶(hù)型為主，單套建筑面積以40平方米為主。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)
“租金標(biāo)準(zhǔn)不好定�！鼻鄭u市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)杜本好表示。租金高了不行，公共租賃房覆蓋面大，租金低，要讓保障對(duì)象都負(fù)擔(dān)得起，否則價(jià)格就變成了最大的門(mén)檻;低了也不行，要通過(guò)租金爭(zhēng)取平衡平時(shí)房屋管理、維修的支出，政府不可能像負(fù)擔(dān)廉租房一樣負(fù)擔(dān)這么大規(guī)模的公共租賃房。70%這一標(biāo)準(zhǔn)也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對(duì)較低。
(4)監(jiān)審難題
和所有保障性住房一樣，準(zhǔn)入時(shí)的資質(zhì)審核和退出機(jī)制仍是公共租賃房面臨的大難題。準(zhǔn)入的困境在于，僅靠房管部門(mén)很難完全了解申請(qǐng)家庭的財(cái)產(chǎn)狀況，尤其是汽車(chē)、股票等資產(chǎn)。新就業(yè)人員在本市有沒(méi)有住房等，也難以獲知。
價(jià)格杠桿則成為公共租賃房建立退出機(jī)制的好辦法。常州規(guī)定，承租家庭不符合承租條件但暫時(shí)不能騰退房屋的，最長(zhǎng)可以申請(qǐng)6個(gè)月的延長(zhǎng)期，在延長(zhǎng)期內(nèi)就將租金從市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格的30%提高到100%，如果超過(guò)延長(zhǎng)期仍然不退出，則按市場(chǎng)租金價(jià)格的1.5倍征收�！氨M管制度設(shè)計(jì)得很好，但如果真的拒不退出，要通過(guò)法律途徑強(qiáng)制退出，很難執(zhí)行。”常州市房管局副局長(zhǎng)孫宛如說(shuō)。
為了使市場(chǎng)手段的退出機(jī)制更具有操作性，廈門(mén)市為公共租賃房制定了高于市場(chǎng)水平的租金，收取租金以后，政府再通過(guò)貨幣補(bǔ)貼的方式，根據(jù)不同的保障對(duì)象返還30%—70%的租金。廈門(mén)市住房保障辦副主任王朝暉介紹，如果承租者不退出，直接停止返還30%的補(bǔ)貼資金即可。高于市場(chǎng)價(jià)格的租金會(huì)讓這些家庭主動(dòng)退出，有效避免公共資源不合理分配。
但這種“先收后退”的補(bǔ)貼方式，無(wú)疑將增加住房保障部門(mén)的工作量。不僅如此，以“全兼容”為目標(biāo)的公共租賃房保障對(duì)象數(shù)量龐大，“進(jìn)”和“退”的難題面前，各地住房保障機(jī)構(gòu)人員普遍緊缺的困境會(huì)進(jìn)一步凸顯。
模擬題
現(xiàn)在公租房由于審批難，導(dǎo)致一些公租房變成空租房，對(duì)此現(xiàn)象，你怎么看?
參考解析
隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的收入水平也在逐漸提高，但近幾年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度、租房房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致很多人買(mǎi)不起，租不起房。政府為了解決這些收入低下住房難的問(wèn)題，興建了一些公租房，解決了一部分人的住房難問(wèn)題。但也由于公租房審批難，導(dǎo)致很多公租房變成了空租房，這嚴(yán)重浪費(fèi)了資源，也嚴(yán)重?fù)p害了政府的利民為民的形象。
面對(duì)這一現(xiàn)象，我認(rèn)為有如下幾方面的原因：
第一、是公租房審批的程序過(guò)于繁瑣，而等待的時(shí)間又比較漫長(zhǎng)。對(duì)于那些急需住進(jìn)公租房的人來(lái)說(shuō)，這實(shí)在是一種無(wú)法承受之重。
第二、 一方面，人們耗不起辦證的成本，入住公租房至少要辦7個(gè)證，熟悉中國(guó)式辦證國(guó)情的人，應(yīng)該知道辦證的時(shí)間成本是多少，并且還不一定能辦得下來(lái)。
第三、就算證辦齊了，90天的等待時(shí)間也會(huì)讓一些人失去耐心，這段時(shí)間他們住在哪里?與其等待90天倒不如干脆一步到位，直接租農(nóng)民自建房住算了。
針對(duì)以上原因，若要使得具有保障色彩的公租房發(fā)揮它應(yīng)有的作用，則我們政府的相關(guān)部門(mén)應(yīng)從以下幾方面著手：
首先，相關(guān)部門(mén)可以要求申請(qǐng)者多一些耐心，告訴他們?nèi)绱朔爆嵉某绦蚴枪囊环N必要保證：之所以要求這么多證件，是為了分配的公平，也是為了防止衍生其他社會(huì)問(wèn)題;之所以需要等待這么長(zhǎng)時(shí)間，是因?yàn)樾枰�，若沒(méi)有公示就談不上公開(kāi)。既然，人們希望公租房、保障房的分配是公開(kāi)、公正的，就應(yīng)該接受這些程序上的成本�？偛荒転榱耸∈率r(shí)，就降低了政策的公正性，讓保障房成為一些關(guān)系戶(hù)的保障房。
其次，還需要注意政策的合理性。公正性是政策產(chǎn)生效果的前提，而合理性也是政策可能產(chǎn)生效果的條件。若政策公正但合理性較差，政策的善意依然無(wú)法在現(xiàn)實(shí)中傳遞。以公租房的分配為例。在分配過(guò)程中當(dāng)然要堅(jiān)持公正的原則，但是同時(shí)也應(yīng)該注意這種公正如何在現(xiàn)實(shí)中合理地實(shí)現(xiàn)：這么多證是不是可以簡(jiǎn)化一些，這么長(zhǎng)的公示時(shí)間是不是可以縮短一些，或者，干脆采用事后懲罰的舉措，先讓具備基本條件的人入住公租房，讓人們最簡(jiǎn)捷地享受到政策的福利。
公租房不僅價(jià)格相對(duì)低廉，而且也具有比較好的地理優(yōu)勢(shì)，是一些低收入上班族的首選。我相信通過(guò)以上幾方面的改善和提高，公租房變成空租房的現(xiàn)象一定能夠得到緩解。
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