二、投資性房地產

　　(一)投資性房地產內容

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產的范圍。

　　(1)已出租的土地使用權。(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。(3)已出租的建筑物。

　　2.不屬于投資性房地產的范圍。

　　下列項目不屬于投資性房地產：(1)自用房地產。(2)作為存貨的房地產。

　　(二)投資性房地產的賬務處理

　　1.投資性房地產核算應設置的會計科目。

　　為了反映和監(jiān)督投資性房地產的取得、后續(xù)計量和處置等情況，企業(yè)應當設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“公允價值變動損益”、“其他業(yè)務收人”、“其他業(yè)務成本”等科目進行核算。投資性房地產作為企業(yè)主營業(yè)務的，應當設置“主營業(yè)務收人”和“主營業(yè)務成本”科目核算相關的損益。

　　企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產發(fā)生減值的，還應當設置“投資性房地產減值準備”科目進行核算。

　　2.投資性房地產的取得。

　　(1)外購的投資性房地產。

　　企業(yè)外購的房地產，只有在購人的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　(2)自行建造的投資性房地產。

　　企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成木、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計人當期損益，不計人建造成本。

　　(3)內部轉換形成的投資性房地產。

　　企業(yè)將作為存貨的房地產或將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨或建筑物等在轉換日的賬面價值或公允價值作為投資性房地產在轉換日的成本;在轉換日存貨或自用建筑物等的賬面價值高于公允價值的差額計人公允價值變動損益，在轉換日存貨或自用建筑物等的賬面價值低于公允價值的差額計人資本公積。

　　3.投資性房地產的后續(xù)計量。

　　(1)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產。

　　企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，按期(月)計提折舊或進行攤銷。投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備。

　　(2)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產。

　　企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應當以資產負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面余額。

　　(3)投資性房地產后續(xù)計量模式的變更。

　　為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值之間的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　(4)個投資性房地產的處置。

　　企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收人扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。同時，將原計人該項投資性房地產的公允價值變動轉出，由公允價值變動損益轉為其他業(yè)務成本。

　　如果存在原轉換日計人資本公積的金額，也一并結轉，由資本公積轉為其他業(yè)務成本。

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