2007年中級會計職稱考試會計實務講義連載(21)

    （一）后續(xù)計量模式的選擇

    企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。

    （二）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

    在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。

    【例5－4】A公司2006年7月1日接受B公司投入的一項土地使用權，雙方協(xié)議價為5000萬元。A公司取得該地皮后，擬于適當時機轉讓。該土地使用權的法定有效期為50年。根據(jù)投資性房地產準則，丙公司所接受的土地使用權符合投資性房地產的界定條件，應單獨列于“投資性房地產”科目核算，其價值攤銷應參照《企業(yè)會計準則——無形資產》的相關規(guī)定進行處理。就本例而言，處理如下：(北京安通學校提供)
    ①該投資性房地產的入賬成本＝雙方協(xié)議價＝5000（萬元）；
    ②2006年的攤銷額＝5000÷50×6/12=50（萬元）；
    ③會計分錄如下：
    借：其他業(yè)務支出　50
    　 貸：累計攤銷　　　50

    【例5－5】甲公司2006年6月1日購入一幢辦公樓，用于對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清，自2006年7月1日開始出租。根據(jù)投資性房地產準則，甲公司所購辦公樓符合投資性房地產的界定條件，應單獨列于“投資性房地產”科目核算，其后續(xù)會計處理應參照《企業(yè)會計準則——固定資產》的相關規(guī)定處理。具體如下：
    ①該投資性房地產的入賬成本＝3000+20＝3020（萬元）；
    ②2006年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬元）；
    ③會計分錄如下：

    A．收取租金時：
    借：銀行存款　200
    　 貸：其他業(yè)務收入　200
    B．提取當年折舊時：
    借：其他業(yè)務支出37.5
    　 貸：累計折舊　　　37.5

    （三）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

    1、采用公允價值模式的前提條件
    企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

    2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

    ①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。(北 京安 通學校提 供)
    ②企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

    3、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

    ①原則
    企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
    ②一般分錄
    A、期末公允價值大于賬面價值時
    借：投資性房地產
    　 貸：公允價值變動損益
    B、期末公允價值小于賬面價值時
    借：公允價值變動損益
    　 貸：投資性房地產
    C、收取租金時
    借：銀行存款、
    　 貸：其他業(yè)務收入

    【例5－6】戊公司2006年7月1日與乙公司進行債務重組，重組當日的應收債權為3000萬元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進行抵債，假定房產的公允價值也是3000萬元，債務解除手續(xù)于當日辦妥，假定無其他稅費。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結清。按照當?shù)氐姆康禺a交易市場的價格體系，該房產2006年末的公允價值為3200萬元，2007年末的公允價值為3120萬元。對此戊公司應作如下會計處理：
    ①該投資性房地產的入賬成本＝3000（萬元）；(北京安通學校提供)
    ②取得該樓房時：
    借：投資性房地產　3000
    　 貸：應收賬款　　　　3000
    ③2006年末取得租金時：
    借：銀行存款　　30（＝120/12×3）
    　 貸：其他業(yè)務收入　30
    ④2006年末當房產的公允價值達到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應作為當年的投資收益，具體處理如下：
    借：投資性房地產　200
    　 貸：公允價值變動損益　200
    ⑤2007年末取得租金時：
    借：銀行存款　120
    　 貸：其他業(yè)務收入　120
    ⑥2007年末當房產的公允價值達到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應作為當年的投資損失，具體處理如下：
    借：公允價值變動損益　80
    　 貸：投資性房地產　80

    4.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
    企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

    未完待續(xù)...

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