(四)租賃合同熟悉
1.租賃期限【2012年單選題】
租賃合同的租賃期限不得超過(guò)20年。租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
【總結(jié)：視為不定期租賃的情形】
(1)租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。
(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確.可以協(xié)議補(bǔ)充.不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，視為不定期租賃。
(3)租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
2.買(mǎi)賣(mài)不破租賃【2012年單選題】
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
(2)出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
【提示1】只有在房屋租賃中承租方才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其他標(biāo)的物的租賃中，承租人并無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
【提示2】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并不僅限于買(mǎi)賣(mài)行為。
3.出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外，承租人在租賃物需要維修時(shí)，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。
4.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
5.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
【例題11·單選題】根據(jù)《合同法》規(guī)定，下列情形中的租賃合同，屬于定期租賃合同的是( )。
A.甲將-臺(tái)機(jī)器租賃給乙，雙方訂有書(shū)面合同，租賃期限約定為20年
B.甲乙簽訂-租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議或根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣確定租賃期限
C.甲乙口頭訂立租賃合同，租賃期限為1年
D.甲將-私房出租給乙，租賃期限為3年，現(xiàn)租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租
【答案】A
【解析】本題考核租賃合同的相關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定，租賃合同期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。選項(xiàng)A中，訂有書(shū)面合同，租賃期限也有明確的約定.因此屬于定期租賃合同。選項(xiàng)BCD均屬于不定期租賃。
6.承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：
(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;
(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。
(五)融資租賃合同掌握【2012年判斷題】
1.融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
【提示】融資租賃合同涉及三方當(dāng)事人即出租人、承租人、出賣(mài)人，包括租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同兩個(gè)合同。
【例題12·單選題】甲乙雙方達(dá)成-份合同。其要點(diǎn)為：甲方按照乙方指定的型號(hào)和技術(shù)要求向指定的丙購(gòu)進(jìn)-套設(shè)備，交付乙方租賃使用，設(shè)備所有權(quán)屬于甲方，乙方按期支付租金;租賃期滿，設(shè)備仍歸甲方所有。按照我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，該合同屬于( )。
A.租賃合同
B.融資租賃合同
C.買(mǎi)賣(mài)合同
D.租用合同
【答案】B
【解析】本題考核融資租賃合同。融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
2.承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
3.出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確的，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。
(六)承攬合同熟悉
1.將工作交由他人完成
(1)承攬人將其承攬的“主要工作”交由第三人完成的，應(yīng)當(dāng)就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé);未經(jīng)定作人同意的，定作人可以解除合同。
(2)承攬人可以將其承攬的“輔助工作”交由第三人完成，并就該第三人完成的工作成果向定作人負(fù)責(zé)。
【鏈接】建設(shè)工程合同中，總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包方同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)“連帶責(zé)任”。
2.定作人可以“隨時(shí)解除”承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【提示】因承攬合同是為滿足定作人的特殊需要而訂立的，如訂立合同后需要改變，應(yīng)允許定作人解除合同，以免給其造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。但定作人因此造成承攬人損失的，應(yīng)向承攬人賠償損失。
(七)建設(shè)工程合同熟悉
1.訂立形式
建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。
2.分包【2011年單選題】
總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人經(jīng)發(fā)包方同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果與總承包人或者勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人向發(fā)包人承擔(dān)“連帶責(zé)任”。
3.轉(zhuǎn)包
承包人不得將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人。
4.承包人的優(yōu)先受償權(quán)
發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建筑工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。
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