第六節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　考點(diǎn)一：不確定性分析包括的內(nèi)容

　　不確定性分析包括：

　　1、盈虧平衡分析

　　2、敏感性分析

　　3、風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　考點(diǎn)二：盈虧平衡分析的公式計(jì)算及評(píng)價(jià)原則

 

　　盈虧平衡的評(píng)價(jià)原則：

　　盈虧平衡點(diǎn)的值不論是用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示，還是用銷售額表示，都是越低越好。

　　考點(diǎn)二：敏感性分析的計(jì)算步驟和基本原理

　　[例6-7] 某人擬花300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一商業(yè)店鋪出租。購(gòu)買(mǎi)后持有10年，第10年末將其轉(zhuǎn)讓。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研得知，購(gòu)買(mǎi)該店鋪后第2年可租出，每年初一次性收取年租金，

　　年租金收入為80萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，第10年末轉(zhuǎn)讓的凈收入為380萬(wàn)元。若投資者要求的目標(biāo)收益率為10%，試對(duì)該投資方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和敏感性分析。

　　應(yīng)用分析

　　[解] 1.對(duì)該投資方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)題意繪制該投資方案的現(xiàn)金流量圖如圖6-11所示

 

　　根據(jù)圖6-1 1，計(jì)算該投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值如下：

　　因?yàn)镕NPV0(10%)=192.05(萬(wàn)元)>0，所以該投資方案是可行的。

　　2.對(duì)投資方案進(jìn)行敏感性分析

　　(1)選取評(píng)價(jià)指標(biāo)。選取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為該投資方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　(2)選取不確定因素并設(shè)定其變動(dòng)幅度。根據(jù)該投資方案的特點(diǎn)，選取投資額、年租金收入和年經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)不確定因素，并令它們?cè)诔跏贾档幕�礎(chǔ)上按±10%和±20%的幅度變化。

　　(3)逐一計(jì)算各不確定因素變化導(dǎo)致的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化，并將結(jié)果列成敏感性分析表(見(jiàn)表6-11)。

　　當(dāng)投資額增加10%時(shí)，投資額為300×(1+10%) =330

　　(萬(wàn)元)，相應(yīng)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　當(dāng)年租金收入減少10%時(shí)，年租金收入為

　　80 ×(1-10%)=72(萬(wàn)元)，

　　年凈收益為72-20=52(萬(wàn)元)，

　　相應(yīng)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　其他不確定因素變化的計(jì)算參照上述計(jì)算過(guò)程，將計(jì)算結(jié)果匯總于表6-11。

　　表6-11 單因素變化導(dǎo)致的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化 單位：萬(wàn)元

 

　　(4)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)各不確定因素的敏感度系數(shù)。

　　對(duì)投資額的敏感度系數(shù)：

　　對(duì)年租金收入的敏感度系數(shù)：

　　對(duì)年經(jīng)營(yíng)成本的敏感度系數(shù)：

　　由上可知，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)年租金收入最敏感，其次是投資額，最后是年經(jīng)營(yíng)成本。年租金收入每下降1%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降2.4%。

　　(5)臨界點(diǎn)分析。臨界點(diǎn)分析可通過(guò)敏感性分析圖進(jìn)行，如圖6-12所示，臨界點(diǎn)的年租金收入下降幅度為41. 7%，投資額增加幅度為64.0%。

  

　　臨界點(diǎn)的近似值可從表6-11中計(jì)算出。要使原方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零，實(shí)際上就是使原方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降幅度為100%。因?yàn)槟曜饨鹗杖胂陆?%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降2.4%，所以當(dāng)年租金收入下降

　　[(100÷2.4)/100] ×100%=41.67%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零。同樣可得，當(dāng)投資額增加

　　[(100÷1.56)/100] ×100%=64.10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零，年經(jīng)營(yíng)成本增加[(100÷0.6)/100] ×100%=166.67%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零。

　　考點(diǎn)三：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析測(cè)度

　　(期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)的計(jì)算)

　　[例6-9] 有方案I、方案Ⅱ兩個(gè)投資方案，其年平均利潤(rùn)可能值及其發(fā)生概率見(jiàn)表6-14。請(qǐng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析。

　　表6-14 方案I和方案Ⅱ的年平均利潤(rùn)可能值及其發(fā)生概率 單位：萬(wàn)元

 

　　[解] ①求出兩個(gè)投資方案的利潤(rùn)期望值

　　因?yàn)镋1 >E2，似乎應(yīng)選方案I，但進(jìn)一步分析其利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)差，會(huì)發(fā)現(xiàn)選擇方案I并非上策。

　　②計(jì)算兩個(gè)方案利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)差

　　顯然， σ1比σ2大得多，即方案I的風(fēng)險(xiǎn)比方案II大得多，而兩個(gè)方案的利潤(rùn)期望值又很接近，因此應(yīng)選擇方案II。

　　需要特別注意的是：用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)測(cè)度和比較兩個(gè)以上投資方案的風(fēng)險(xiǎn)大小，要求這些方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)期望值相同或相近，當(dāng)它們的評(píng)價(jià)指標(biāo)期望值不相同也不相近時(shí)，要用變異系數(shù)來(lái)測(cè)度和比較風(fēng)險(xiǎn)的大小。

　　③變異系數(shù)。變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險(xiǎn)度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)測(cè)度投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標(biāo)準(zhǔn)差，但它的風(fēng)險(xiǎn)并不比投資方案小的風(fēng)險(xiǎn)大，用變異系數(shù)來(lái)測(cè)定相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大小可以彌補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)差的不足。因此，標(biāo)準(zhǔn)差是用來(lái)測(cè)度比較“絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)”的，變異系數(shù)是用來(lái)測(cè)度比較“相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)”的。

　　變異系數(shù)的計(jì)算公式為：

　　上式中，v為變異系數(shù)。

　　變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

　　(考試中容易出單選和多選題)

　　(1)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　(2)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。