2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(12)

　　第五節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定

　　(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　(1)通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。

　　(2)通過(guò)行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，可以抵押。

　　(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押

　　①權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　(1)同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告訴抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，若該抵押標(biāo)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分。

　　(2)兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，視為同一抵押標(biāo)的物。在抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押建設(shè)用地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。

　　(5)已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(6)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押當(dāng)事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

　　(7)抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險(xiǎn)受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/P>

　　(8)有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序

　　(1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。

　　三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

　　房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)以下文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請(qǐng)書;③抵押合同;④國(guó)有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的材料;⑦登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

　　登記的主要內(nèi)容包括：①被擔(dān)保的金額;②抵押權(quán)人的姓名或單位名稱;③債權(quán)。

　　以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應(yīng)當(dāng)辦理變更或者注銷抵押登記。