二、多項(xiàng)選擇題共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0..5分

　　61、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本包括 ( )。

　　A 、 建安工程費(fèi)

　　B 、 土地使用權(quán)出讓金

　　C 、 土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用

　　D 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　E 、 取得土地使用權(quán)的稅費(fèi)

　　答案： B,C,E

　　解析：出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等部分構(gòu)成。其中土地取得成本包括：①土地使用權(quán)出讓金;②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用;④土地使用權(quán)取得稅費(fèi)，包括取得土地使用權(quán)的契稅和手續(xù)費(fèi)等。

　　62、 下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，說法正確的有 (　　　)。

　　A 、 對(duì)使用者目前使用的劃撥用地，可不實(shí)行有償使用租賃

　　B 、 對(duì)使用者目前使用的劃撥甩地，必須實(shí)行出讓

　　C 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓

　　D 、 對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，可以實(shí)行租賃

　　E 、 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，可以實(shí)行土地租賃

　　答案： A,C

　　解析： 國(guó)有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：①對(duì)使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的，仍應(yīng)維持劃撥，可不實(shí)行有償使用和租賃;②對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃;③對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃;④對(duì)使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開發(fā)、依法應(yīng)用償使用的，可采用租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式;⑤國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售時(shí)，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實(shí)行土地租賃。

　　63、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有 ( )。

　　A 、 物業(yè)服務(wù)合同是有名合同

　　B 、 物業(yè)服務(wù)合同是無償合同

　　C 、 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

　　D 、 物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

　　E 、 物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

　　答案： C,D,E

　　解析： 選項(xiàng)A物業(yè)服務(wù)合同是無名合同，選項(xiàng)8物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。

　　64、 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括 ( )。

　　A 、 容積率

　　B 、 單位投資額

　　C 、 建筑高度

　　D 、 建筑間距

　　E 、 車庫數(shù)量比率

　　答案： A,C,D

　　解析： 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括：①容積率;②建筑高度;③建筑間距;④車庫數(shù)量比率。

　　65、 住房抵押貸款證券化的優(yōu)點(diǎn)有 ( )。

　　A 、 增強(qiáng)市場(chǎng)信用

　　B 、 增加抵押貸款的流動(dòng)性

　　C 、 分散和轉(zhuǎn)移投資者風(fēng)險(xiǎn)

　　D 、 促進(jìn)房?jī)r(jià)降低

　　E 、 方便商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款變現(xiàn)

　　答案： B,C,E

　　解析： 住房抵押貸款證券化的優(yōu)點(diǎn)有增加抵押貸款的流動(dòng)性、分散和轉(zhuǎn)移投資者風(fēng)險(xiǎn)、方便商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款變現(xiàn)。

　　66、根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析，某個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者要在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)的決定因素有( )。

　　A 、 市場(chǎng)供給量

　　B 、 市場(chǎng)需求量

　　C 、 農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)格

　　D 、 生產(chǎn)成本

　　E 、 運(yùn)輸成本

　　答案： C,D,E

　　解析：P=V-(E+T)公式中涉及農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)格(V)、生產(chǎn)成本(E)和運(yùn)輸成本(T)。

　　67、 下列關(guān)于郊區(qū)化的說法，正確的有 (　　　)。

　　A 、 郊區(qū)化是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)化地域轉(zhuǎn)化的過程

　　B 、 大城市外圍區(qū)人口絕對(duì)量的下降可作為城市郊區(qū)化的標(biāo)志

　　C 、 發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀(jì)20年代

　　D 、 郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個(gè)必然階段

　　E 、 郊區(qū)化的發(fā)展動(dòng)力來自城市內(nèi)部的離心力量

　　答案： C,D,E

　　解析： 郊區(qū)化是指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度(70%～80%)，市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平穩(wěn)，人們開始追求理想的自然生態(tài)環(huán)境和良好的社會(huì)環(huán)境，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)在大城市由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。它與“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”既有聯(lián)系又有區(qū)別，“郊區(qū)城鎮(zhèn)化”是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。這種郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)力包括來自向心的、離心的以及本土的各種力量。而郊區(qū)化的實(shí)質(zhì)是人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散，郊區(qū)化的發(fā)展動(dòng)力來自于城市內(nèi)部的離心力量。郊區(qū)化只是城鎮(zhèn)化總進(jìn)程中的一個(gè)階段，即城市由高密度集中向低密度擴(kuò)張轉(zhuǎn)變的階段。根據(jù)人口普查資料，可以把大城市中心區(qū)人口絕對(duì)量的下降作為城市郊區(qū)化的標(biāo)志。這發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀(jì)20年代，盛于第三次世界大戰(zhàn)以后。

　　68、 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念，應(yīng)注意的幾點(diǎn)是 ( )。

　　A 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)是人們對(duì)房地產(chǎn)的需求

　　B 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定的營(yíng)銷策略和營(yíng)銷計(jì)劃是有效的

　　C 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)的管理應(yīng)實(shí)施動(dòng)態(tài)控制

　　D 、 房地產(chǎn)營(yíng)銷不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷，更是相關(guān)服務(wù)的營(yíng)銷

　　E 、 營(yíng)銷市場(chǎng)的廣泛性

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 選項(xiàng)E營(yíng)銷市場(chǎng)的廣泛性是房地產(chǎn)營(yíng)銷的特點(diǎn)。

　　69、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要工作有 ( )。

　　A 、 測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)概率

　　B 、 感知風(fēng)險(xiǎn)

　　C 、 估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失

　　D 、 分析風(fēng)險(xiǎn)

　　E 、 制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

　　答案： B,D

　　解析： 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險(xiǎn)，二是分析風(fēng)險(xiǎn)。

　　70、 房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)有 ( )。

　　A 、 抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

　　B 、 抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)

　　C 、 違約風(fēng)險(xiǎn)

　　D 、 欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　E 、 延長(zhǎng)貸款期限

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)有抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。

　　71、 下列建設(shè)項(xiàng)目中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有 (　　　)。

　　A 、 軍事演習(xí)場(chǎng)

　　B 、 公交站場(chǎng)

　　C 、 民用加油站

　　D 、 勞教所

　　E 、 經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老院

　　答案： A,B,D

　　解析： 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地.辦公用地;安全、保密、通信等特殊專用設(shè)施。②軍事用地指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮E程、作戰(zhàn)丁程;營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng);軍用公路、鐵路專用線、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭;軍用洞庫、倉庫、輸電管線、輸油管線、輸氣管線;軍用通信、通信線路，偵察、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志;國(guó)防軍品科研、試驗(yàn)設(shè)施;其他軍事設(shè)施。③城市基礎(chǔ)沒施用地。包括供水設(shè)施、燃?xì)夤⿷?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生沒施、道路廣場(chǎng)、綠地等。④公益事業(yè)用地。包括非營(yíng)利性郵政設(shè)施、非營(yíng)利性教育設(shè)施、公益性科研機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性體育設(shè)施、非營(yíng)利性公共文化設(shè)施、非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施等。⑤國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。這類用地是指由中央投資、中央與地方共同投資或者引進(jìn)外資以及重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地;鐵路、港口、碼頭等交通項(xiàng)日用地;水庫、防洪、防漬、治堿、農(nóng)田灌溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項(xiàng)目用地。⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。一般是指特殊用地，包括監(jiān)獄、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

　　72、 某投資者擁有1000萬元的資金，甲、乙、丙、丁四個(gè)獨(dú)立投資方案所需的投資分別為500萬元、300萬元、600萬元、680萬元。該投資者完全用自有資金投資的可選方案有( )。

　　A 、 甲+ 乙

　　B 、 甲+丙

　　C 、 甲’+丁

　　D 、 乙+丁

　　E 、 乙+丙

　　答案： A,D,E

　　解析： 因?yàn)檫x項(xiàng)B甲+丙=500+600=1100>1000，選項(xiàng)C甲+丁=500+680=1180>1000。

　　73、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)中，屬于銷售稅費(fèi)的有 ( )。

　　A 、 人防工程費(fèi)

　　B 、 用電權(quán)費(fèi)

　　C 、 營(yíng)業(yè)稅

　　D 、 城市維護(hù)建設(shè)稅

　　E 、 教育費(fèi)附加

　　答案： C,D,E

　　解析： 選項(xiàng)A和選項(xiàng)B屬于開發(fā)成本中的開發(fā)期間稅費(fèi)。

　　74、 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有的權(quán)利包括 ( )。

　　A 、 提議召開業(yè)主大會(huì)

　　B 、 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定

　　C 、 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

　　D 、 監(jiān)督物業(yè)共用部位的使用情況

　　E 、 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　答案： A,C,D

　　解析： 選項(xiàng)B執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，選項(xiàng)E交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于業(yè)主的義務(wù)。

　　75、 一份房地產(chǎn)估輸報(bào)告的組成部分應(yīng)包括 ( )。

　　A 、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　B 、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　C 、 被估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

　　D 、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　E 、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　答案： A,B,D,E

　　解析： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成部分應(yīng)包括八大部分：①封面;②目錄;③致估價(jià)委托人函;④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

　　76、以商品房市場(chǎng)狀況和消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)的商品房定價(jià)方法有 ( )。

　　A 、 成本導(dǎo)向定價(jià)法

　　B 、 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

　　C 、 需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　D 、 比較定價(jià)法

　　E 、 目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

　　答案： B,C,D

　　解析：成本導(dǎo)向定價(jià)法的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是商品房的供給方的自身的狀況。目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法屬于成本導(dǎo)向定價(jià)法。

　　77、 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的一般步驟包括 ( )等。

　　A 、 確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的

　　B 、 制定預(yù)測(cè)方案

　　C 、 搜集和分析有關(guān)資料

　　D 、 選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型

　　E 、 提出城市總體規(guī)劃方案

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的一般步驟包括：①確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的;②制定預(yù)測(cè)方案;③搜集和分析有關(guān)資料;④選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型等。

　　78、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成，包括 ( )等。

　　A 、 估價(jià)委托書

　　B 、 致估價(jià)委托人函

　　C 、 估價(jià)委托合同

　　D 、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　E 、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　答案： B,D,E

　　解析： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告由八個(gè)部分組成：封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

　　79、 按月等額本金還款法的特征包括 ( )等、

　　A 、 月支付的本金均等

　　B 、 月支付的利息均等

　　C 、 月還款額先大后小

　　D 、 月還款額先/1后大

　　E 、 借款人前期的還款壓力較小

　　答案： A,C

　　解析： 按月等額本金還款法的特征包括月支付的本金均等，月還款額先大后小等。

　　80、 下列投標(biāo)文件存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無效的有 ( )。

　　A 、 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

　　B 、 投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

　　C 、 投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)

　　D 、 投標(biāo)文件正文字體不一致

　　E 、 組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

　　答案： A,B,C,E

　　解析： 開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

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