2013注冊會計師《經濟法》基礎講義：第8章(2)

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　　第二節(jié)　所有權制度

　　一、所有權的基本理論

　　(一)所有權的特征及權能(了解)

　　所有權，是指所有人依法對自己財產享有的占用、使用、收益和處分的權利。

　　1.所有權的特征

　　(1)完整性;

　　(2)絕對權;

　　(3)排他性;

　　(4)永久性。

　　2.所有權的權能

　　(1)占有權;

　　(2)使用權;

　　(3)收益權;

　　(4)處分權。

　　(二)征收與征用(記憶)

　　1.征收

　　為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

　　2.征用

　　因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

　　二、各類所有權

　　(一)國家所有權(記憶)

　　國有財產的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國務院代表國家行使所有權。未授權給公民、法人經營、管理的國家財產受到侵害的，不受訴訟時效的限制。

　　國家所有權有最廣泛的客體，具體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國防資產;(4)法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(6)法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有;(7)法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

　　【特別提示】這些財產有的只能作為國家所有權的客體，如(1)至(3)項中的財產。

　　(二)勞動群眾集體所有權(記憶)

　　集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權，但不包括地下的礦產資源，因為礦產資源屬于國家所有�！段餀喾ā穼⒓�體所有區(qū)分為農民集體所有和城鎮(zhèn)集體所有。集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　(三)私人所有權(了解)

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權概述(了解)

　　建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系產生的成員權三種權利構成。專有所有權、共有權及成員權三種權利共同作為一個整體出現(xiàn)，不得分離。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　建筑物區(qū)分所有權不同于傳統(tǒng)的共有制度，其本質屬性仍是單獨所有，共有部分及成員權部分均是為單獨所有服務的。因此，建筑物區(qū)分所有權人在轉讓其權利時，其他建筑物區(qū)分所有權人不享有優(yōu)先購買權。

　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求業(yè)主承擔連帶責任。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權的客體(記憶)

　　區(qū)分所有權的客體包括專有部分和共有部分。專有部分要求具備以下要件：(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

　　1.專有部分的所有權

　　業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。業(yè)主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。(小品：裝修)

　　本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為有利害關系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張為“有利害關系的業(yè)主”，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

　　2.共有部分的共有權

　　屬于全體業(yè)主共有的部分一般包括：(1)建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。(2)建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　3.成員權

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會�！段餀喾ā芬�(guī)定的業(yè)主共同行使權利的大部分事項，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。

　　【記憶提示】類似債權人會議的雙比例通過規(guī)則。

　　【例題·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據物權法律制度的有關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是(　)。

　　A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總人數(shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)超過1/2的業(yè)主同意

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權中的成員權。《物權法》規(guī)定的業(yè)主共同行使權利的大部分事項，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。

　　4.物業(yè)服務合同。由建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。對于物業(yè)服務合同要注意以下幾點：(1)物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分;(2)經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)有權請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不得以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯拒絕支付物業(yè)費;(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者企業(yè)物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)有權請求業(yè)主承擔連帶責任;(4)業(yè)主大會按照《物權法》第76條規(guī)定程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)決定后，業(yè)主委員會有權請求解除物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利;(5)業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求確認以下合同或者合同相關條款無效：物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同;物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。

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