五、貸后管理(★★★★★)

　　(一)貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內(nèi)容外，還應(yīng)對開發(fā)商和項目以及合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查的要點(diǎn)有：

　　1.開發(fā)商的經(jīng)營狀況及賬務(wù)狀況。

　　2.項目資金到位及使用情況。

　　3.項目工程形象進(jìn)度。

　　4.項目銷售情況及資金回籠情況。

　　5.產(chǎn)權(quán)證辦理的情況。

　　6.履行擔(dān)保責(zé)任的情況。

　　7.開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況。

　　8.合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)情況等。

　　9.其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經(jīng)審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂有關(guān)合同文本。在抵(質(zhì))押登記變更等有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關(guān)借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。個人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式，借款人的借款時采用何種還款方式，應(yīng)根據(jù)個人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件，按借款人和銀行雙方協(xié)商結(jié)果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據(jù)情況在貸款期間進(jìn)行變更。借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風(fēng)險分類和不良貸款的管理

　　關(guān)于個人住房貸款的風(fēng)險分類和不良貸款的管理可參照個人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個人住房貸款檔案管理可參照個人貸款部分，貸款檔案中的借款人的相關(guān)資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件);貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明;符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件;購房交易收件收據(jù);所購住房的估價證明;抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價證明;保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件;房屋他項權(quán)利證明書;個人住房借款申請審批表;借款合同;抵押合同(質(zhì)押合同、保證合同);保險合同、保險單據(jù);個人住房貸款憑證;委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。

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