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6.房地產(chǎn)市場(chǎng)
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：
一是房產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)市場(chǎng)是住房的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交換關(guān)系和交換場(chǎng)所的總稱(chēng)。在城市，住房建設(shè)用地占城市用地的比重很大，住房作為勞動(dòng)產(chǎn)品又是重要的生活資料，所以房產(chǎn)市場(chǎng)也是商品市場(chǎng)。我國(guó)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是寫(xiě)字樓和住宅。明確房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)的商品化，是建立房產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)基本前提。
二是地產(chǎn)市場(chǎng)。地產(chǎn)市場(chǎng)也叫土地市場(chǎng)，它是指對(duì)土地的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交換關(guān)系和交換場(chǎng)所的總稱(chēng)。土地市場(chǎng)同一般商品市場(chǎng)相比，既有共性，又有特性。一般商品流通是所有權(quán)的流通;土地市場(chǎng)上是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，承認(rèn)土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)珖?guó)家或集體并不放棄土地所有權(quán)，而且土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被限制在一定期限內(nèi)，不可以一次購(gòu)買(mǎi)而永久使用。
房產(chǎn)和地產(chǎn)既有區(qū)別又有聯(lián)系，表現(xiàn)在：房屋是勞動(dòng)的產(chǎn)品，而土地是一種自然資源;房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)屬于流通領(lǐng)域，土地開(kāi)發(fā)則屬于生產(chǎn)領(lǐng)域;房產(chǎn)市場(chǎng)的交易包括所有權(quán)與使用權(quán)兩方面的轉(zhuǎn)讓?zhuān)禺a(chǎn)市場(chǎng)的交易僅以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為限。
由于房產(chǎn)和地產(chǎn)密切聯(lián)系，所以人們通常將它們總稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(2)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。多種經(jīng)濟(jì)成分和多種經(jīng)營(yíng)方式并存，公有制經(jīng)濟(jì)始終居主導(dǎo)地位。全民所有制房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)多，實(shí)力雄厚，尤其是地產(chǎn)業(yè)，國(guó)家把城市土地的支配權(quán)交給地方政府或委托代理單位，因而只有它們才有權(quán)將土地租給企業(yè)或個(gè)人使用。集體的房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源廣，經(jīng)營(yíng)靈活;個(gè)體經(jīng)濟(jì)拾遺補(bǔ)缺。它們都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可缺少的組成部分。
三、競(jìng)爭(zhēng)與壟斷
(一)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)
完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下四個(gè)特征：
1.買(mǎi)者賣(mài)者飽和
市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的人數(shù)很多，多到任一買(mǎi)者或賣(mài)者都無(wú)法影響市場(chǎng)供求形成的均衡價(jià)格，即每一買(mǎi)者或賣(mài)者都面對(duì)既定的市場(chǎng)價(jià)格，是市場(chǎng)價(jià)格的接受者。
2.產(chǎn)品沒(méi)有差別
交易對(duì)象都是同質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品.沒(méi)有任何差異，因而成本相同，可以做到一物一價(jià)。3.要素自由流動(dòng)
要素可以自由流動(dòng)，進(jìn)出市場(chǎng)沒(méi)有障礙。在短期內(nèi)，變動(dòng)投入可以自由地從一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)到另一個(gè)行業(yè)，但企業(yè)數(shù)目和規(guī)模不變。在長(zhǎng)期中，所有投入都可以變動(dòng)，因而同一行業(yè)的企業(yè)數(shù)目和規(guī)模也可以變動(dòng)。
4.市場(chǎng)的信息完全暢通
這個(gè)條件即在說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方皆擁有完整的市場(chǎng)信息，知道所考察的產(chǎn)品的特性與市場(chǎng)的價(jià)格以及在何處可以買(mǎi)到。而且，沒(méi)有任何一一位買(mǎi)者愿意以高于市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)，也沒(méi)有任何一位生產(chǎn)者愿意以低于市場(chǎng)的價(jià)格賣(mài)出。
嚴(yán)格地說(shuō)，只有同時(shí)具備上述條件，才能形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。顯然，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，很難找到完全符合上述特征的市場(chǎng)。雖然完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)中很少存在，但它卻是我們分析其他一切市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)效率最高的市場(chǎng)。
(二)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)
相對(duì)于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是除完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之外的帶有一定壟斷因素的市場(chǎng)。
1.完全壟斷市場(chǎng)
(I)完全壟斷市場(chǎng)的含義及形成條件。完全壟斷市場(chǎng)是指整個(gè)行業(yè)只有唯一供給者的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。其形成條件包括：
�、僬畨艛唷＜凑畱{借其特殊地位，為了實(shí)現(xiàn)特定的經(jīng)濟(jì)目的，而對(duì)某一行業(yè)實(shí)行完全壟斷。
②對(duì)某些特殊的原材料的單獨(dú)控制而形成的對(duì)這些資源和產(chǎn)品的完全壟斷。
③對(duì)某些產(chǎn)品的專(zhuān)利權(quán)形成的完全壟斷。如果一個(gè)企業(yè)擁有生產(chǎn)某種產(chǎn)品的技術(shù)專(zhuān)利權(quán)，那么，它就可以在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)這一產(chǎn)品進(jìn)行完全壟斷。
�、茏匀粔艛唷．�(dāng)行業(yè)只有一家企業(yè)能夠有效率地進(jìn)行生產(chǎn)，或者當(dāng)一個(gè)企業(yè)能以低于兩個(gè)或更多企業(yè)的成本為整個(gè)市場(chǎng)供給一種產(chǎn)品時(shí)，這個(gè)行業(yè)就是自然壟斷。自然壟斷和規(guī)模經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)，就是企業(yè)或廠(chǎng)商的平均總成本會(huì)隨著產(chǎn)量擴(kuò)大而不斷下降。
(2)完全壟斷市場(chǎng)的特征。完全壟斷市場(chǎng)是與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)完全相反的一種市場(chǎng)，有以下四個(gè)基本特征：
企業(yè)就是行業(yè)。完全壟斷行業(yè)只有一個(gè)企業(yè)，它提供整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品，因此，企業(yè)與行業(yè)合二為一，企業(yè)就是行業(yè)。
產(chǎn)品不能替代。完全壟斷企業(yè)所捉供的產(chǎn)品，是沒(méi)有合適替代品的獨(dú)特性產(chǎn)品，與其他產(chǎn)品的需求交叉彈性趨于零。因此，它不受任何競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。
獨(dú)自決定價(jià)格。完全壟斷企業(yè)不是價(jià)格的接受者，而是價(jià)格的制定者，它可以根據(jù)既定的市場(chǎng)需求，以較高的價(jià)格銷(xiāo)售較少的產(chǎn)量。
存在進(jìn)入障礙。與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不同，完全壟斷市場(chǎng)存在進(jìn)入障礙，其他企業(yè)難以參與競(jìng)爭(zhēng)。
