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　　第七章 投資性房地產(chǎn)

　　綜合題

　　1.(2015年考題節(jié)選)甲股份有限公司(以下簡稱“甲公司”)20×4年發(fā)生了以下交易事項(xiàng)：2月1日，與其他方簽訂租賃合同，將本公司一棟原自用現(xiàn)已閑置的辦公樓對外出租，年租金為120萬元，自當(dāng)日起租。甲公司該辦公樓原價為1000萬元，至起租日累計(jì)折舊400萬元，未計(jì)提減值。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，出租日根據(jù)同類資產(chǎn)的市場狀況估計(jì)其公允價值為2000萬元。12月31日，該辦公樓的公允價值為2080萬元。甲公司已一次性取得第一年租金120萬元。

　　要求：編制甲公司20×4年有關(guān)交易事項(xiàng)的會計(jì)分錄。

　　『正確答案』

　　(1)2月1日

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　2000

　　累計(jì)折舊　　　　　　　 400

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　 1000

　　其他綜合收益　　　　　 1400

　　(2)12月31日

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動(2080-2000)80

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　 80

　　借：銀行存款　　　　　　 120

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　 110

　　預(yù)收賬款　　　　　　　10

　　2.A公司為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，土地使用權(quán)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和建筑業(yè)適用的增值稅稅率為11%，有關(guān)房產(chǎn)和地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：(A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均采用直線法計(jì)提折舊或攤銷。假定上述土地使用權(quán)和建筑物的預(yù)計(jì)凈殘值均為0)

　　(1)2×14年1月，A公司董事會作出決議準(zhǔn)備外購?fù)恋厥褂脵?quán)，其中一宗土地使用權(quán)準(zhǔn)備建造A座寫字樓，建成后對外出租;另外一宗土地使用權(quán)準(zhǔn)備建造B座辦公樓，建成后用于企業(yè)行政辦公。2×14年4月1日，A公司以出讓方式購入上述土地使用權(quán)，取得增值稅專用發(fā)票，其中準(zhǔn)備建造A座寫字樓的土地使用權(quán)價款為10000萬元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為1100萬元，準(zhǔn)備建造B座辦公樓的土地使用權(quán)價款為20000萬元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為2200萬元，預(yù)計(jì)使用年限均為50年。全部款項(xiàng)已經(jīng)支付。購入當(dāng)月開始在土地上分別建造A座寫字樓和B座辦公樓。

　　【要求及答案】根據(jù)資料(1)編制相關(guān)的會計(jì)分錄。

　　2×14年4月1日

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(在建)10000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　20000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 3300

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 33300

　　(2)2×14年12月末建造A座寫字樓的土地使用權(quán)公允價值為15000萬元，在建的A座寫字樓無法確定其公允價值。

　　【要求及答案】根據(jù)資料(2)編制相關(guān)的會計(jì)分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　 300

　　貸：累計(jì)攤銷　(20000/50×9/12)300

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)——在建(公允價值變動)(15000-10000)5000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×15年6月寫字樓和辦公樓即將完工時，A公司與甲公司簽訂經(jīng)營租賃合同，將A座寫字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開始日為寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的日期。2×15年6月1日以銀行存款支付A座寫字樓的建造成本50000萬元，以銀行存款支付B座辦公樓的建造成本40000萬元(不包括建造期間滿足資本化條件的土地使用權(quán)攤銷金額)，并取得增值稅專用發(fā)票，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額9900萬元。

　　【要求及答案】根據(jù)資料(3)編制相關(guān)的會計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　 50000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　 40000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)9900

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 99900

　　(4)2×15年7月1日A座寫字樓和B座辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，預(yù)計(jì)使用年限均為30年。

　　【要求及答案】根據(jù)資料(4)編制相關(guān)的會計(jì)分錄。

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　 200

　　貸：累計(jì)攤銷　　　　(20000/50×6/12)200

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)　　50000

　　——土地使用權(quán)(成本)15000

　　固定資產(chǎn)——辦公樓　　　　　　　　40500

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權(quán)(在建)　　　　　　　 10000

　　——土地使用權(quán)——在建(公允價值變動)5000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40500

　　(5)2×15年12月31日，A座寫字樓的土地使用權(quán)公允價值為18000萬元，A座寫字樓的公允價值為60500萬元。同時收到半年租金1000萬元，并開出增值稅專用發(fā)票，銷項(xiàng)稅額為110萬元。

　　【要求及答案】根據(jù)資料(5)編制相關(guān)的會計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(公允價值變動)

　　(18000-15000)3000

　　——寫字樓(公允價值變動)

　　(60500-50000)10500

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理費(fèi)用　　　　　　　　　　762.5

　　貸：累計(jì)折舊　 　(40500/30×5/12)562.5

　　累計(jì)攤銷　　 (20000/50×6/12)200

　　借：銀行存款　　　　　　　　　 1110

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　 1000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)110

　　3.AS公司為增值稅一般納稅人，土地使用權(quán)、不動產(chǎn)及不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)適用的增值稅率為11%，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假定按年計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷。AS公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%提取盈余公積。有關(guān)資料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1000萬元購入一宗土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)使用年限為50年(與稅法相同)，取得當(dāng)日即開始建造一棟寫字樓。2×13年12月寫字樓建造完成并交付公司管理部門使用，建造成本為50000萬元(包含建造期間土地使用權(quán)的攤銷)、預(yù)計(jì)使用年限為40年(與稅法相同)。寫字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)凈殘值均為零，均采用直線法計(jì)提折舊和攤銷(與稅法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司與BS公司簽訂租賃合同，合同約定，AS公司將上述寫字樓整體出租給BS公司，租期為3年，不含稅年租金為2000萬元，從2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日為租賃期開始日。寫字樓和土地使用權(quán)的原預(yù)計(jì)使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值和折舊(攤銷)方式不變。2×15年支付寫字樓的修理費(fèi)用2萬元(不考慮增值稅)。

　　【要求及答案(1)】編制2×14年12月31日將寫字樓及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　 50000

　　——土地使用權(quán)　　1000

　　累計(jì)折舊　　　　　(50000/40)1250

　　累計(jì)攤銷　　　(1000/50×27/12)45

　　貸：固定資產(chǎn)　 　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　1000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　1250

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　　　　45

　　【要求及答案(2)】編制2×15年收到租金(假定按年確認(rèn)收入)、投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷、支付寫字樓修理費(fèi)用的相關(guān)會計(jì)分錄;計(jì)算2×15年末投資性房地產(chǎn)在會計(jì)報(bào)表中的列示金額以及影響2015年?duì)I業(yè)利潤的金額。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2220

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　 2000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)220

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　 1270

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　(50000/40)1250

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　 　(1000/50)20

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　2

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　 2

　　2×15年末投資性房地產(chǎn)在會計(jì)報(bào)表中的列示金額=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(萬元)

　　影響2×15年?duì)I業(yè)利潤的金額=2000-1270-2=728(萬元)

　　【要求及答案(3)】假定租賃期滿后收回轉(zhuǎn)為自用辦公樓，編制投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄。

　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　無形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　 1000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　 (45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權(quán)　　　　　　　　1000

　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　累計(jì)攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　 105

　　【要求及答案(4)】假定租賃期滿后將其出售，售價為60000萬元，編制處置投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄(不考慮處置時的相關(guān)稅費(fèi))。

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 66600

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　　　　　　　　　　 60000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額　　　　 6600

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　 45895

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　 　(1250+1250×3)5000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　(45+20×3)105

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　　　　　 50000

　　——土地使用權(quán)　　　　　　　　　1000

　　【要求及答案(5)】假定2×16年1月1日，AS公司認(rèn)為，出租給BS公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計(jì)量。2×15年12月31日，該寫字樓的公允價值為55000萬元，土地使用權(quán)的公允價值為5000萬元。編制2×16年1月1日追溯調(diào)整的會計(jì)分錄。

　　投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式計(jì)量的追溯調(diào)整分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)　　 　　　　50000

　　——土地使用權(quán)(成本)　　　　　1000

　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　(5000+4000)9000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　 (1250×2)2500

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　　　　(45+20)65

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　 51000

　　遞延所得稅負(fù)債　　　 　　　　　　 (11565×25%)2891.25

　　盈余公積　　　　　　　　　 　 (11565×75%×10%)867.375

　　利潤分配——未分配利潤　　　 (11565×75%×90%)7806.375

　　4.甲公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，不考慮增值稅因素。2014年3月31日，甲公司董事會就其開發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租，并形成了書面決議。

　　(1)2014年5月31日，甲公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2014年6月30日，租賃期2年，該商鋪的賬面余額5500萬元，未計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。

　　2014年3月31日和2014年12月31日商鋪的公允價值分別為6000萬元和6100萬元。

　　2014年12月31日收到6個月的租金300萬元。2015年12月31日商鋪公允價值為6500萬元，收到本年租金600萬元。2016年6月30日轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的公允價值為6400萬元。收到半年租金300萬元。

　　如果采用成本模式后續(xù)計(jì)量，其折舊方法采用直線法。(注：僅僅為了對比說明成本模式和公允價值模式會計(jì)處理的區(qū)別)

　　【要求及答案(1)】根據(jù)資料(1)，分別采用成本模式和公允價值模式編制2014年、2015年的會計(jì)分錄，并說明2014年、2015年兩種模式投資性房地產(chǎn)年末報(bào)表的列示金額、影響本年?duì)I業(yè)利潤的金額。

　　2014年：

　　2015年：

　　(2)2016年6月30日對外出租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，企業(yè)董事會作出書面決議明確表明，將該房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。

　　【要求及答案(2)】根據(jù)資料(2)，假定2016年6月30日商鋪到期時從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的會計(jì)分錄。當(dāng)日公允價值為6400萬元 。

　　2016年：

　　(3)假定2016年6月30日對外出租的房地產(chǎn)租賃期屆滿，直接對外銷售，售價為6400萬元。

　　【要求及答案(3)】根據(jù)資料(3)，假定2016年6月30日商鋪到期時直接對外銷售，分別采用成本模式和公允價值模式編制2016年出售時的會計(jì)分錄并計(jì)算處置損益的影響金額。

　　2016年6月30日：

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