第七章投資性房地產(chǎn)

　　考點核心提示

　　考點一：投資性房地產(chǎn)的范圍★

　　☆考點核心提示

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權(quán);

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);

　　(3)已出租的建筑物;

　　2.注意的問題

　　(1)已經(jīng)出租的建筑物，是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

　　(2)用于出租的建筑物企業(yè)應(yīng)擁有其產(chǎn)權(quán)。

　　(3)企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。

　　(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(5)某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(6)自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。

　　(7)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地使用權(quán)。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　考點二：投資性房地產(chǎn)的核算★★

　　☆考點核心提示

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。但是，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。

　　表7-1　 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計量

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但是，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，企業(yè)董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　表7-2　自行建造投資性房地產(chǎn)的計量

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　表7-3　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　4.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(1)轉(zhuǎn)換日的確定

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日一般為租賃期開始日，如果是空置建筑物，為董事會作出書面決議批準(zhǔn)的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的日期;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，董事會作出書面決議明確將其重新開發(fā)用于對外出售的日期。

　　(2)轉(zhuǎn)換的會計處理

　　表7-4　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　5.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　(1)資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　表7-5　投資性房地產(chǎn)資本化的后續(xù)支出

　　(2)費用化的后續(xù)支出

　　表7-6　投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出

　　6.投資性房地產(chǎn)的處置

　　表7-7　投資性房地產(chǎn)的處置

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